一、發行人基本情況\n\n北京城建投資發展股份有限公司（以下簡稱“發行人”或“公司”）系經北京市人民政府批準，由北京城建集團有限責任公司作為獨家發起人，于1998年12月30日以發起方式設立的股份有限公司。1999年2月3日，公司股票在上海證券交易所掛牌交易，股票簡稱“北京城建”，股票代碼“600266”。截至2022年3月31日，公司注冊資本為人民幣2,246,418,896元，法定代表人為儲昭武，注冊地址為北京市海淀區北太平莊路18號，辦公地址為北京市朝陽區北土城西路11號城建開發大廈。\n\n發行人經營范圍涵蓋房地產開發、銷售商品房、物業管理、土地開發、城市基礎設施投資與建設、高科技項目投資等多個領域。經過二十余年發展，公司已形成以房地產開發為主業，以棚戶區改造、保障房建設、一級土地開發等為重要補充的業務格局，是北京市屬國有控股上市公司中房地產開發業務的主要平臺之一。\n\n二、本期債券的基本情況\n\n1. 債券名稱：北京城建投資發展股份有限公司2022年面向專業投資者公開發行公司債券（第一期），債券簡稱“22城建01”，債券代碼“185566”。\n\n2. 發行規模：本期債券發行規模為不超過人民幣15億元（含15億元），最終發行規模根據網下詢價結果及發行當日資金需求情況確定。\n\n3. 債券期限：本期債券為5年期，附第3年末發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權。\n\n4. 票面金額及發行價格：本期債券面值為100元，按面值平價發行，發行價格為100元/張。\n\n5. 債券利率及其確定方式：本期債券為固定利率債券，票面利率由發行人與主承銷商根據網下詢價結果協商確定。債券存續期內前3年票面利率固定不變；在第3年末，如發行人行使調整票面利率選擇權，則未被回售部分債券在存續期后2年的票面利率為債券存續期前3年票面利率加/減調整基點。\n\n6. 付息方式：本期債券采用單利按年計息，不計復利，每年付息一次，到期一次還本，最后一期利息隨本金一起支付。\n\n7. 發行方式：本期債券采取網下面向專業投資者詢價配售的方式發行，網下申購由發行人與主承銷商根據詢價情況進行配售。\n\n8. 發行對象：本期債券面向《公司債券發行與交易管理辦法》規定的專業投資者公開發行，不向公司股東優先配售。個人投資者不得參與本期債券的發行認購。\n\n三、發行人主要財務數據及指標\n\n根據發行人2022年一季度財務報表及2021年年度審計報告（經致同會計師事務所審計），截至2022年3月31日，發行人合并口徑資產總額為2,733.70億元，負債總額為2,454.55億元，所有者權益合計為279.15億元；2022年1-3月實現營業收入127.98億元，利潤總額13.63億元，凈利潤8.53億元；資產負債率為89.79%，扣除預收款項后的資產負債率為67.83%，全部債務資本化比率為67.42%。\n\n2021年度，發行人實現營業收入339.42億元，較上年同期增長20.14%；實現凈利潤14.92億元，歸屬于母公司所有者的凈利潤11.10億元；經營活動產生的現金流量凈額為20.40億元。盈利能力保持穩定，資產負債結構處于行業合理水平，經營性現金流為公司償債能力提供了良好保障。\n\n從償債指標來看，截至2021年末，發行人EBITDA全部債務比為0.038，EBITDA利息倍數為1.27倍，近三年平均EBITDA利息保障倍數大于1，能夠為人息支付提供一定保障。公司流動比率和速動比率保持在合理水平，融資渠道暢通，綜合償債能力較強。\n\n四、本期債券的募集資金用途\n\n本期債券募集資金扣除發行費用后，擬用于償還公司到期回售的公司債券本金及利息、補充流動資金，具體用途及使用金額由發行人根據實際情況確定。募集資金使用將嚴格按照《募集說明書》的約定以及相關法律法規的規定執行。\n\n如本期債券募集資金的實際到位時間、金額與募集說明書披露的有差異，發行人可根據實際情況調整募集資金的具體使用安排，但不得改變募集資金用途或將其用于彌補虧損和非生產性支出。發行人已制定《募集資金管理制度》，對募集資金的存放、使用、管理和監督進行了明確規定，確保募集資金的使用符合法律法規和公司內部管理制度的要求。\n\n五、信用評級與增信措施\n\n根據聯合資信評估股份有限公司出具的《北京城建投資發展股份有限公司2022年面向專業投資者公開發行公司債券（第一期）信用評級報告》，發行人主體信用等級為AAA，評級展望為穩定，本期債券信用等級為AAA，表明發行人償還債務的能力極強，基本不受不利經濟環境影響，違約風險極低。\n\n本期債券為無擔保債券，不設置增信措施。作為北京市國資委下屬的優質國有控股上市公司，發行人具備良好的融資能力和暢通的融資渠道，在多家銀行獲得較高的綜合授信額度。截至2022年3月31日，公司獲得的銀行授信總額度為722.14億元，尚未使用額度為420.80億元，此外公司通過債券融資及資本補充進一步優化融資結構，充足的授信額度和豐富的融資渠道為債券到期償還提供了有力保障。\n\n六、發行人主要核心優勢\n\n第一，地域品牌優勢顯著。發行人在房地產開發領域深耕北京市場多年，承建了國家體育館、奧運村、首都機場T3航站樓等多項國家級、市級重點工程及配套服務設施，在首都房地產市場具有較好的品牌號召力和市場影響力，多次榮獲“魯班獎”“詹天佑獎”等建筑工程領域國家級獎項。\n\n第二，項目儲備豐富多元。發行人立足北京、布局全國，持續鞏固北京核心區域地產開發優勢，同時在天津、成都、重慶、三亞等重點城市深耕拓展，在特色小鎮、政策性住房和一級土地開發等領域形成豐富的項目儲備，為公司中長期發展提供穩固支撐。\n\n第三，國有企業背景優勢突出。發行人控股股東北京城建集團有限責任公司為北京市國資委下屬大型企業集團，在基礎設施投融資、城市建設和公共服務領域建設成績突出，國資體系和資本市場議價能力為公司持續獲得金融資源奠定了基礎。\n\n第四，購地模式和業態創新領跑行業。發行人以“文旅地產、棚改地產、黃金區位持有經營”三大轉型方向為指導，在城市更新和老舊小區改造上發揮綜合性一級開發和產業協同優勢，在城市院線拓展、特色小鎮布局中持續研究和實踐，為公司業務模式的多元延伸打下了很好基礎。在一二級聯動開發模式等方面走在行業前列。\n\n綜上，本期債券發行系發行人優化融資結構、降低融資成本的重要舉措，發行人整體經營穩健、資產負債結構合理、資信評級高、增信實力強，債券還本付息具有較強的保障。公司將遵循債券市場“公平、公正、公開”原則，充分保護債券投資者的合法利益。，